Site Aidatı Artışı 2027: Yönetici Zammı Tek Başına Belirleyebilir mi?

Mayıs ayında yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun’la apartman ve sitelerde aidat ve avans tutarları, kat malikleri genel kurulunca onaylanan işletme projesine bağlandı. Yeni düzenlemenin ilk büyük sınavı, ocak ayında belirlenecek aidat artışları olacak.

Ocak aidat zamları neden gündemde?

Apartman ve sitelerde yıl sonu yaklaşırken gözler yeniden aidat artışlarına çevrildi. Personel giderlerinin asgari ücrete bağlı olması nedeniyle aidat zamları genellikle ocak ayında belirleniyor.

Bu yıl artışlar, fahiş aidatlara yönelik düzenlemeleri içeren 7579 sayılı Kanun’un ilk kez bir yıllık bütçe döneminde uygulanacağı dönem olacak. Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 7 Mayıs 2026’da TBMM’de kabul edildi ve 22 Mayıs 2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.

7579 sayılı Kanun site aidatlarında ne değiştirdi?

İşletme projesi genel kurul onayına bağlandı

Yeni düzenlemenin merkezinde işletme projesi bulunuyor. İşletme projesi, bina veya sitenin yıllık tahmini gelir ve gider kalemlerini ve her bağımsız bölümün bu giderlere katılım payını gösteren bütçe niteliğinde. Kanun, bu projenin kat malikleri genel kurulunda onaylanması esasını getirdi.

Böylece yöneticinin genel kurula işletme projesi götürmeden her yıl dilediği oranda artış yapması engellendi.

Onaylı proje yoksa üç ay süre

Kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde yeni bütçeyi hazırlayıp onay için genel kurula sunmak zorunda. Bu süreçte avans artışı yeniden değerleme oranıyla sınırlı tutuluyor; bunun üzerinde bir artış gerekiyorsa kararı kat malikleri veriyor.

Tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı

Eski uygulamada yönetici, kat malikleri kararı olmadan kendi belirlediği tutarı tekrar tekrar avans olarak isteyebiliyordu. Yeni Kanun’la bu yetki kaldırıldı.

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği kolaylaştı

Kanun, toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için aranan çoğunluğu da değiştirdi. Bu oran beşte dörtten üçte ikiye indirildi. Toplu yapı niteliğinde olmayan binalarda ise beşte dört çoğunluk aranmaya devam ediyor.

Aidatını ödemeyen malikler bakımından mevcut icra ve dava yolları saklı kalıyor.

Kat malikleri yılbaşı genel kurulunda neye dikkat etmeli?

Yılbaşı genel kurullarına katılım bu yıl her zamankinden önemli. Onaylanan işletme projesi, yıl boyunca uygulanacak aidat tutarlarının dayanağını oluşturacak.

Yöneticinin işletme projesi hazırlama, hesap verme ve karar defterini tutma gibi yükümlülükleri apartman yöneticisinin görevleri ve sorumlulukları yazısında anlatılıyor. Genel kurulun nasıl toplanacağı ve aidat artışı gibi kararlarda hangi çoğunluğun arandığı ise kat malikleri kurulu ve karar yeter sayısı başlıklı rehberde yer alıyor. Değişen çoğunluk oranıyla birlikte yönetim planının nereden alınacağı ve nasıl değiştirileceği hakkında daha fazla detay için yönetim planı nedir, nasıl değiştirilir yazımıza göz gezdirebilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Site yöneticisi aidatı tek başına artırabilir mi?

Hayır. 7579 sayılı Kanun’la aidat ve avans tutarları kat malikleri genel kurulunca onaylanan işletme projesine bağlandı. Onaylı proje yoksa yönetici en geç üç ay içinde projeyi genel kurula sunmak zorunda.

Site aidatı düzenlemesi ne zaman yürürlüğe girdi?

Düzenleme, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Aidatını ödemeyen malike ne yapılabilir?

Yeni Kanun bu konuda değişiklik yapmadı; ödenmeyen aidat için icra takibi ve dava yolları açık.